24 березня 2022 р. Верховна Рада України конституційною більшістю голосів ухвалила Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який набув чинності 7 квітня 2022 р. і спрямований на швидке залучення сільськогосподарських земель країни у виробництво сільськогосподарської продукції в умовах воєнного стану. В основу Закону покладений пріоритет суспільних (державних) інтересів над інтересами приватних осіб в умовах війни. Це означає, що Законом призупиняється дія деяких правових механізмів, які захищають приватні інтереси, що цілком зрозуміло в умовах російської агресії. Натомість Закон запровадив у законодавство деякі правові механізми, які на перше місце ставлять інтерес суспільства у забезпеченні невідкладного використання наявних сільськогосподарських земель для виробництва продовольства. При цьому інтереси і бажання власників і користувачів земельних ділянок у окремих випадках можуть не враховуватися.
Слід спеціально підкреслити – нові правові норми розраховані на застосування лише у період воєнного часу. Із відновленням мирного життя держава повернеться до звичних процедур регулювання земельних відносин.
Роз’яснення щодо Закону розміщені на сайті Міністерства аграрної політики та продовольства України.
Як застосовувати норми цього Закону?
Після набрання ним чинності у день опублікування його норми вводяться до Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України та до перехідних положень деяких інших законів України. Тому при застосуванні цього Закону потрібно посилатися не на його текст, а на відповідні пункти перехідних положень інших законів. У Земельному кодексі України це пункти 27 і 28 Розділу Х «Перехідні положення».
На жаль, у зв’язку з російським вторгненням в Україну через міркування безпеки було тимчасово призупинене функціонування більшості державних електронних реєстрів, в тому числі Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав. А без їх функціонування неможливо набувати у власність та користування земельних ділянок за процедурою, яка передбачена земельним та іншим законодавством України. Крім того, в умовах воєнного стану, мають місце і інші фактори, які обумовлюють необхідність запровадження на період воєнного стану особливого, спрощеного порядку доступу до земель для виробництва сільськогосподарської продукції. Саме такі правові механізми вводить у дію зазначений Закон на період дії воєнного стану, введеного в Україні з 24 лютого 2022 р.
Зокрема, Закон вводить у законодавство спрощені правові механізми, які забезпечують:
Автоматичне поновлення на 1 рік дії договорів на використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності;
Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності органами влади;
Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності їх постійними землекористувачами та емфітевтами;
Передачу орендарями та суборендарями прав оренди та суборенди земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності для ведення сільського господарства;
Порядок державної реєстрації договорів щодо землі;
Підписання договорів кваліфікованими електронними підписами.
1. Автоматичне поновлення дії договорів на використання землі
Із початку війни в Україні зареєстровано 6,4 млн внутрішніх переселенців та 3,7 млн переселенців, які тимчасово виїхали за кордон. Значна частина з них є землевласниками, а це значно ускладнює функціонування орендних земельних відносини у звичному режимі. Тому договори щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення – суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, тобто, після 24 лютого 2022 р., вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів про таке поновлення і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав (підпункт 1 пункту 27 Перехідних положень Земельного кодексу України). Поновлення договорів відбувається автоматично в силу Закону. Таке поновлення поширюється на договори щодо земель сільськогосподарського призначення:
а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
б) приватної власності.
Автоматичність поновлення зазначених договорів означає, що ні їх сторони, ні органи влади не вживають ніяких дій щодо забезпечення їх поновлення. Факт їх поновлення підтверджується двома обставинами: закінченням дії таких договорів після дати введення воєнного стану, тобто, після 24 лютого 2022 р., та в силу пункту 27 Перехідних положень Земельного кодексу України, який введений у Кодекс Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».
Таким чином, на підставі цих двох обставин зазначені договори щодо використання земель, дія яких за такими договорами мала бути припинена після 24 лютого 2022 р., не втрачають свою чинність і продовжують діяти ще протягом одного року.
2. Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності органами влади
Оскільки «довоєнним» земельним законодавством передбачена досить тривала і складна процедура вирішення питань щодо передачі державних і комунальних земель в оренду та оформлення такої передачі (розробка проектів землеустрою, проведення земельних аукціонів тощо), що в умовах воєнного часу країна не може собі дозволити, то Закон призупиняє на період воєнного часу застосування великої кількості таких процедур з метою полегшення та прискорення доступу аграріїв до землі. В умовах війни для сільського господарства мають бути використані усі доступні землі протягом найближчих декількох тижнів.
Землі державної і комунальної власності, на які поширюється спрощена процедура передачі в оренду. Спрощена процедура застосовуватимуться до передачі в оренду всіх сільськогосподарських земель державної та комунальної власності, крім тих, що перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юридичних осіб, громадських організацій тощо.
Передача зазначених земель в оренду здійснюється з дотриманням відповідних норм Земельного кодексу України, Закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного Закону, які відображені в пункті 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України. Маємо підкреслити, що якщо між нормою Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України та відповідною за змістом нормою основної частини цього Кодексу або нормою іншого закону існує суперечність, то застосуванню підлягає відповідна норма Перехідних положень. Пам’ятайте, що ті норми Перехідних положень будь-якого закону, які суперечать або не співпадають зі змістом аналогічних норм основної частини закону, мають вищу юридичну силу, ніж останні.
Земельні торги в умовах воєнного стану. За загальним правилом, передбаченим частиною 1 ст. 134 Земельного кодексу України, права на земельні ділянки державної та комунальної власності можуть набуватися виключно на земельних торгах (аукціонах). Водночас Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» скасував дію цього правила щодо набуття прав на землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Згідно з пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, земельні торги щодо передачі прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться. А земельні ділянки, права оренди, емфітевзису щодо яких були раніше виставлені на земельні торги, але переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду на умовах, визначених підпунктом 2 цього пункту, тобто, без проведення земельних торгів. Нарешті, земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, які були оголошені і не завершені до набрання чинності пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, вважаються скасованими. При цьому оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.
Зміст договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Звертаємо увагу, що пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України вводяться змінені положення щодо порядку укладення договору оренди землі, змісту прав і обов’язків орендодавця та орендаря земель у порівнянні з тими, які передбачені ст.ст. 93, 95, 96, 122, 123 та деякими іншими статтями Земельного кодексу України, а також статтями Закону України «Про оренду землі» тощо. Зокрема, підпункт 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України вводить нові положення щодо умов оренди землі, які підлягають відображенню у договорі оренди землі. Так, цей пункт передбачає, що:
1) строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Вимоги Земельного кодексу України та Закону України “Про оренду землі” щодо мінімального строку договору оренди землі у 7 років до таких договорів не застосовуються. Водночас якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю;
2) розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків (тобто може бути меншим, але не може бути більшим) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, а передачі ділянки в оренду проводиться без проведення земельних торгів.
Крім того, орендар земельної ділянки за таким договором не може мати права на:
- компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
- поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
- передачу земельної ділянки в суборенду;
- встановлення земельного сервітуту;
- зміну угідь земельної ділянки;
- будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
- закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
- переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
- відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
- поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;
- використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;
- зміну цільового призначення земельної ділянки.
Всі ці положення також мають бути відображені у договорах оренди землі, за якими передаються органами влади в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Цей пункт встановлює і особливі вимоги до форми такого договору: він укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця.
Після укладення договору оренди землі його примірник протягом трьох робочих днів має бути надісланий орендодавцем, тобто, органом влади, який передав земельну ділянку в оренду, електронною поштою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління (підпункт є підпункту 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України).
Крім того, договір про передачу органом влади земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності сільськогосподарським товаровиробникам в оренду:
може передбачати передачу в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем;
не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено, тобто через один рік.
не містить відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, яка передається в оренду, якщо кадастровий номер такій ділянці не присвоєно, у договорі оренди такої земельної ділянки кадастровий номер не зазначається.
Детальніше на сайті: https://minagro.gov.ua/news/zakon-pro-prodovolchu-bezpeku-v-umovah-voyennogo-stanu-rozyasnennya-shchodo-zastosuvannya?fbclid=IwAR16GShGDKBHXJZiUkS6dhWj3vzQbJUTcW3tAQ-1yUi6bcXNgNKPYnvhAbM